【案件律师】

山东泺海律师事务所执业律师王律师

【案例背景】
       甲通过房产中介与乙签订了一份为期五年的房屋租赁合同，租金每年14万元，房屋用于经营民宿。合同签订后，甲依约支付了房租和押金共计16万元，并开始装修营业。然而，营业不久后，丙到涉案房屋通知甲，案涉房屋是他租赁给乙，且不同意乙转租。现因乙私自转租，其已经与乙解除了租赁合同，要求甲限期搬离。当日甲找到乙告知此事，希望乙处理问题或者解除合同。乙不同意解除合同，双方协商多次无果，甲决定通过法律途径维护自身权益。 
【律师策略】
       王律师详细了解情况后，首先确定甲可以要回的损失，包括剩余房租、押金的返还以及装修的损失。然后对房屋租赁合同进行了审查，确定乙是否同意装修的问题和是否有对甲不利的条款。随后，王律师指导甲收集证据，包括租赁前期与乙关于房屋权属的微信聊天记录、丙找到甲后，甲和乙的通话录音以及房屋装修费用等，以证明乙欺瞒甲其系二房东的事实，乙的过错导致合同无法继续履行的问题。 
【调解过程】
       在法院立案前，法院组织了双方进行调解。调解初期，乙态度强硬，仍坚称出租的房屋没问题，他与丙签订的合同并未到期且可以转租，不愿返还剩余租金、押金和赔偿装修损失，双方僵持不下，气氛紧张。王律师见状，先从法律角度出发，向乙详细解读了租赁合同中关于违约赔偿的明确规定，以及根据《民法典》相关条文他应尽的义务和可能承担的法律后果，让乙对自己的法律责任有了清晰认识。然后，王律师又从情理方面入手，提及原告作为租户按时支付租金，且租赁房屋是为了经营民宿，却因房屋问题遭受诸多不便，希望乙换位思考，大家都希望以和平友好的方式解决问题，避免漫长的诉讼程序耗费时间和精力，而且诉讼结果很可能对他不利。经过王律师的耐心劝解，乙的态度逐渐缓和。甲也表示可以适当的降低赔偿金额。最终，双方在法院的主持下达成调解协议：解除房屋租赁合同，乙退还甲租金、押金、经营投入等款项共计65000元。
【案件结果 】
       通过这次调解，房屋租赁纠纷得到了妥善解决，避免了双方进入冗长的诉讼程序，节省了时间和成本，同时也维护了双方的合作关系。原告的合法权益得到了保障，解除了合同，拿到了剩余租金、押金以及装修的损失；被告也避免了因败诉可能带来的更大损失和不良影响，达到了双赢的局面，充分体现了调解在解决民事纠纷中的积极作用，也为类似案件提供了成功的调解范例。

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